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              2. 地下車庫標準化,提升效率和成本控制方法

                2018-08-17 22:07:54 89

                來源:明源地產研究院 ID:mydcyjy


                中海作為房地產行業絕對的利潤老大,即使在全行業的利潤跌破10%,凈利潤率仍然達到了23%,秒殺萬科、碧桂園、恒大等標桿房企。而中海地產的利潤率能甩出對手幾條街,主要在于其成本控制太強啊,地庫作為成本控制中的重中之重,今天和大家分享一個中海的地下車庫成本控制方法。


                一、地下車庫停車數量


                1、車庫范圍


                獨立地庫與大底盤地庫各有利弊,須結合地質條件及總圖布局進行經濟性研究,確定最優的地庫布局,將地庫成本控制在最初階段;

                 

                2、車庫層數


                盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積

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                3、車庫埋深


                結合場地、管線布局;有條件盡量架空、半地下停車。

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                二、人防地下室問題



                1、盡量降低人防等級,爭取不做5級人房


                明確人防等級后再開始設計。如果是乙級人防(常5級或常6級),無需每個防護單元均設置通往室外露天的樓梯,可以借用相連的防護單位;這樣可以騰出大量車位;

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                人防口部設置應布置在不影響停車的地方,尤其不宜布置在車道旁。


                2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口


                人防主要出入口需露出地面,并做防雨設施或做鋼筋砼防倒塌棚架,既浪費又影響景觀,應盡量減少;

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                相鄰防護單元的主要出入口應合并設置。


                三、停車效率的提升


                1、再次澄清關于“單車位面積”的統計口徑

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                地下車庫總面積= 地下車庫 + 全部設備用房 + 主樓地下室


                只有當存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設置的房間時,可允許進行特別說明及復核。

                 

                2、集團控制標準:單車位面積35 ㎡

                 

                控制標準并不是最優值,不能應已經達到而停止優化!


                (1)無人防地下室通??梢宰龅?2平米/輛;

                (2)大型停車庫效率較高,很多可以做到30平米/輛以下;

                (3)當地庫與建筑塔樓徹底脫開,同時又沒有人防時,停車率值能輕松做到25平米/輛以下;

                (4)目前,各項目中,有做到33平米、37平米、甚至41平米,成本優化空間仍然是很大。

                 

                普通地下一層車庫建安成本約1600元/平米,人防地下室約2300元。

                 

                以停放500輛的車庫,單車位面積每減少1平米,至少降低造價80萬,平攤可售成本降低14.4元。

                 

                3、柱網布置


                (1)集團控制標準:7800X7800

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                《汽車庫設計規范》規定小車位1800X4800,車側600,車尾500,兩車共用,普通車位可以按照2400X5050。   

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                7800柱網可以滿足普通停車位要求(除非政府對停車有其他明確意見)。后側有墻,車位應按照2400X5300。  

                 

                地下室輪廓線:要求平直方正,無用的面積一定要剔除。


                無實際用途,應修改地庫輪廓。


                無實際用途,修改地庫輪廓或改作他用。

                 

                4、布置方式

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                布置方式

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                圖片關鍵詞

                圖片關鍵詞


                5、設備用房面積需要嚴格控制


                經驗數據:10萬平米規模的住宅小區,設備房面積約700~800平米左右(未含車庫排風、消防控制)。


                其中,變配電房約150平米;公變房:約50平米;柴油發電機房:約100平米;水泵房:約120平米;生活水池:約100平米;消防水池:約150平米;其他:約50平米。

                 

                小區規模每增加10萬平米,設備房增大30%左右。

                 

                6、設備用房位置需要仔細斟酌

                圖片關鍵詞

                車道兩邊是車位布置的黃金寶地,設備房(以及非機動車庫)不應擠占停車位置;

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                此處位置規整且靠近車道,不宜布置設備用房。

                 

                可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設備房。

                 

                設備房設置在塔樓下方,應注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響,上部有水房間對下部電房有影響。


                四、車庫層高


                層高每增加100MM,地下室綜合成本增加18元/平米。

                 

                1、常見認識誤區

                 

                (1)片面的認為車庫凈高2.2米,是指最不利空間的凈高。其實在設計中,主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可。


                (2)設備高度計算不精確,當車庫設有“噴淋、通風及電橋架等設備管線”時,管線高度計算時不夠精確;或者“風道、噴淋”等設備布置沒有盡量避開主車道;或者設備管線交叉點也未避讓主車道,導致車庫高度人為增高,造成不必要的浪費。


                (3)對常用設備配置要求不清楚。當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時,未采取設備用房處局部降板,而是一同按照設備房的高度來設置同層層高。

                 

                2、影響地下室層高的因素:

                 

                (1)凈高:車庫凈高:2200

                (2)機械排煙:總建筑面積>2000㎡地下車庫必設機械排煙

                (3)噴淋:>10輛地下車庫,或>50輛地上車庫(含架空層車庫)必設噴淋,寬度>1200的風道下面需設噴淋

                (4)防火分區:地下車庫一個防火分區2000㎡設噴淋4000㎡

                (5)梁高:800MM高更節?。ǖ叵率衣裆畈淮髸r)

                (6)設備常用計算高度

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                3、嚴格控制地下室層高:


                (1)應盡量使“主風道” 靠近車道邊側設置;

                (2)風道寬度盡量控制在1.2米以內,使風道下面不設噴淋;

                (3)電橋架、設備管線盡量與風道平行設置、不設在風道下方;

                (4)各類管線交叉點不要設在主車道處。

                 

                車庫層高= 車庫底板構造面厚度+停車庫凈高2.2米+通風+(噴淋高度)+(電橋架)+頂板梁高。

                 

                風道下無噴淋,層高可以控制在3.40米;

                (100+2200+300+800)

                 

                風道下有噴淋,層高可以控制在3.60米;

                (100+2200+200+300+800)

                 

                集團控制標準:普通地庫3.6m;人防車庫3.8m。

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                采用結構找坡,可省去頂板建筑找坡層(細石砼配鋼筋網片);頂板及底板采用同方向、同坡度的結構找坡。


                五、覆土厚度


                地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載,也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數量等,也間接決定著地庫的結構成本。

                 

                覆土厚度由管網布局、種植要求、綠地率要求等要素決定,因此,優化綜合管網的布局至關重要。

                 

                頂板平均覆土厚度:

                (1)應結合景觀方案精細化設計,不同種植區域覆土厚度應不同;或采用樹池、堆土形式來種植;平均覆土厚度≤1.0米~1.2米。

                 

                (2)如采用覆土種植,建議覆土厚度如下:種植大樹處覆土局部1500;普通喬木處1000;草坪300 ~ 400;

                 

                (3)方案階段,給排水專應給出排水方案,根據水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度,進行局部調整。


                六、總結


                綜上所述,不同階段有不同的控制要點,如下圖。


                規劃階段控制要點:

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                方案階段控制要點:


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